樓市博弈“棋局”
　　
　　限購、打折、降價(jià)、促銷、觀望、僵持、約談……今年樓市的‘金九銀十’注定不會平靜。開發(fā)商、買房人、營銷代理機(jī)構(gòu)、中央政府、地方政府，各個參與者都在這場‘樓市調(diào)控大戲’中表達(dá)著自己的訴求，不斷地博弈，不斷地協(xié)調(diào)，也不斷地改變著樓市的走勢。
　　
　　據(jù)中國指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示，2011年8月全國100個城市住宅平均價(jià)格為8880元/平方米，較上月微漲0.07%，是去年9月以來的最低漲幅。其中56個城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個城市環(huán)比下跌，是去年9月以來下跌城市最多的一個月。
　　
　　樓市似乎已走到一個臨界點(diǎn)，接下來將何去何從，還要看各方博弈的最終結(jié)果。
　　
　　開發(fā)商與買房人
　　
　　博弈關(guān)鍵詞:房價(jià)
　　
　　10組買房人中有6組表示目前還沒下定買房決心，準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間。繼續(xù)降價(jià)還是硬扛，購房還是觀望，買房人與開發(fā)商的博弈還將繼續(xù)。
　　
　　進(jìn)入“金九銀十”之際，樓市正發(fā)生著微妙的變化?！霸敢饨祪r(jià)的開發(fā)商越來越多，特別是像通州這樣的地方，很多已經(jīng)下降30%以上?！闭谕ㄖ菽硺潜P看房的購房人韓女士對新金融記者表示。
　　
　　近日，通州樓市被炒得最熱的無疑是2009年地王項(xiàng)目潤楓領(lǐng)尚“5折”開賣的消息。據(jù)報(bào)道，潤楓領(lǐng)尚近期推出的特價(jià)房源13000元/平方米起售，而該樓盤在網(wǎng)上的備案價(jià)則達(dá)到了2.5萬元/平方米。9月4日，在潤楓領(lǐng)尚的售樓處，售樓員劉先生卻對新金融記者表示，所謂“打?qū)φ邸钡恼f法其實(shí)是一種誤讀?！?3000元/平方米只是幾套小戶型開間的價(jià)格，不足10套，大多數(shù)房源都是90平方米左右的兩室和三室，均價(jià)15000元/平方米?！痹撌蹣菃T表示，“2.5萬元/平方米的備案價(jià)也不是實(shí)際銷售價(jià)格，之前的價(jià)格在1.8萬元/平方米左右，特價(jià)房相當(dāng)于打了85折?！睋?jù)劉先生介紹，針對200多套房源，他們計(jì)劃排號350組，截至當(dāng)天已經(jīng)排了280組?！敖患{2萬元排號費(fèi)才有機(jī)會選到特價(jià)房，有興趣的話要盡快交?！痹撌蹣菃T對記者表示。
　　
　　潤豐地產(chǎn)副總經(jīng)理鄭德強(qiáng)表示，之所以2011年5月26日領(lǐng)取銷許以來，僅以17947元/平方米的價(jià)格成交一套房源，主要原因是當(dāng)時(shí)與一家網(wǎng)站計(jì)劃合作網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購，最終沒有談成，也耽誤了這批房源的銷售?！安贿^通州房價(jià)下行趨勢已經(jīng)比較明顯，這次我們正好借著公司10周年的名義推出特價(jià)房，希望能夠撬動市場。”鄭德強(qiáng)對新金融記者說。
　　
　　據(jù)新金融記者觀察，雖然一小時(shí)左右來潤楓領(lǐng)尚售樓處的看房人就有20余組，不過并不像售樓員說的那樣所有人都急著交排號費(fèi)。在回市區(qū)的公交車上，記者發(fā)現(xiàn)旁邊的兩位買房人趙女士和鄒女士也拿著潤楓領(lǐng)尚的戶型圖。鄒女士對記者表示，她們兩人還準(zhǔn)備在通州的其他樓盤多看看。“這邊的生活配套、教育配套還很不足，去市區(qū)因?yàn)殡x地鐵站有一段距離，只有自己開車才方便一些，而且我覺得接下來降價(jià)樓盤應(yīng)該會越來越多，可以再對比一下?！?BR>　　
　　進(jìn)入8月以來，通州已經(jīng)有多個樓盤出現(xiàn)“驚爆”降價(jià)。先是華業(yè)東方玫瑰A9號樓推出60套特價(jià)房，均價(jià)1.4萬-1.5萬元/平方米，降幅超過4000元/平方米;接著是潤楓領(lǐng)尚推出均價(jià)1.5萬元/平方米的特價(jià)房，金隅花石匠也計(jì)劃推出60套左右特價(jià)房源，均價(jià)1.45萬元/平方米。京貿(mào)國際城近日也針對9月開盤的3棟樓，報(bào)出了1.4萬-1.5萬元/平方米的均價(jià)，值得一提的是，這已經(jīng)是該樓盤半年多來的第二次大幅降價(jià)。
　　
　　開發(fā)商的積極降價(jià)，與購房人的持續(xù)觀望形成了鮮明對比。搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對46個城市的購房人進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，共有44.37%的購房者選擇在“金九銀十”拒絕出手，而愿意在此階段購房的占24.17%，另外34.79%的購房者表示暫時(shí)觀望。新金融記者對4家通州樓盤售樓處中10組購房人的隨機(jī)調(diào)查也印證了這一觀點(diǎn)。10組買房人中有6組表示目前還沒下定買房決心，準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間。繼續(xù)降價(jià)還是硬扛，購房還是觀望，買房人與開發(fā)商的博弈還將繼續(xù)。
　　
　　另外值得注意的是，新金融記者所走訪的通州樓盤售樓處，大多對“降價(jià)”的說法較為抵觸?！拔覀儾唤薪祪r(jià)，是公司周年慶推出的特價(jià)房源?！薄拔覀冞@是推出的全新戶型，首次亮相低價(jià)回饋，不是整體降價(jià)。”好幾個樓盤的售樓員總是不斷糾正新金融記者對該樓盤降價(jià)的說法。
　　
　　據(jù)鄭德強(qiáng)介紹，開發(fā)商不愿直面“降價(jià)”的原因，是因?yàn)檫€有另一層面的博弈?！耙坏┻x擇降價(jià)，必然要面對老業(yè)主的詰難，潤楓領(lǐng)尚由于是第一批房源，推出特價(jià)房的壓力要小很多。”
　　
　　華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國際城都因降價(jià)引發(fā)過老業(yè)主的維權(quán)，兩個樓盤都曾因此被推上輿論的“風(fēng)口浪尖”。華業(yè)東方玫瑰8月中旬向老業(yè)主提出相應(yīng)的賠付方案才勉強(qiáng)平息事端。京貿(mào)國際城在2010年底降價(jià)至1.98萬元/平方米時(shí)，曾對前期高于2萬元/平方米價(jià)格購房的業(yè)主實(shí)施差額返還，此次報(bào)出了1.4萬-1.5萬元/平方米的均價(jià)后，天涯、貓撲等論壇上都已出現(xiàn)業(yè)主要求退房和維權(quán)的帖子。
　　
　　天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長叢屹對新金融記者表示，通州位于北京遠(yuǎn)郊，近期供應(yīng)量較大，之前投資購房比例較高，房價(jià)漲幅過快是其大幅降價(jià)的主要原因?！巴ㄖ莸慕祪r(jià)在北京已有向房山、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)域蔓延的趨勢。而在天津，一些供應(yīng)量大的區(qū)域預(yù)計(jì)也會出現(xiàn)10%-15%的降幅?！眳惨俦硎?。

    切身感受：
　　
　　中秋節(jié)樓市一夜回到兩年前
　　
　　在某地鐵口某項(xiàng)目一直打著大個的廣告牌，今天突然看到廣告換了，換成別的項(xiàng)目的廣告了。新廣告沒說別的，只說現(xiàn)在這個項(xiàng)目價(jià)格掉下來4千來元，原來那個項(xiàng)目說距離地鐵350米，這個項(xiàng)目說距離地鐵零距離。
　　
　　我剛準(zhǔn)備停下來照個照片，就涌上來好幾個姑娘、小伙子，問是不是要買房子?可不可以到他們的項(xiàng)目看看，還有免費(fèi)車接送。我說對你們的項(xiàng)目還有所了解，并且不買房，就不打擾你們了，有人就問是不是做調(diào)查的?能不能介紹給要買房的親戚朋友，我要走了，還有人喊，房價(jià)比這個便宜，看看還能有優(yōu)惠。
　　
　　賣房怎么像菜市場了?北京賣房的這種街頭大戰(zhàn)很有意思，我在微博上發(fā)了幾張照片，還有人問怎么相信小廣告，不相信咋行?開發(fā)商在小廣告上投入的人力、物力、財(cái)力可真不少呢。
　　
　　一場幾個大戰(zhàn)在這個中秋小長假似乎就算已經(jīng)開始了，而不少項(xiàng)目的價(jià)格好像一夜之間就回到兩年前了。商戰(zhàn)如戰(zhàn)場，其斗爭之激烈似刀光劍影，其結(jié)果之慘烈也像腥風(fēng)血雨。
　　
　　最近搜房專業(yè)門戶網(wǎng)，一直在做搜房狂的活動，開始我以為是湊夠500人就能團(tuán)購五折房呢，后來還有三折房。經(jīng)過打聽知道這是一種促銷廣告行為，能夠獲得最低折扣的只有搖號出來一個幸運(yùn)者。但是，后來我在想，這么大的促銷力度，并且比買彩票機(jī)會大多了。我想剩下的那499個購房者不會甘心夠原價(jià)房子的，差距這么大，他們怎么能平衡?以前打個九五折還有老業(yè)主造反的呢?何況五折、三折?
　　
　　我感覺，問題不是這么簡單?有沒有人會組織500個同伙起哄?然后自己弄套便宜房子?我倒真感覺這是為大幅度降價(jià)探路、摸底呢。
　　
　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，目前北京住宅庫存量再創(chuàng)新高，合計(jì)111013套，而今年年底或?qū)⒊?3萬套，與最低的時(shí)候相差一倍。如此大的庫存量并存的是消化不足的市場，供需失衡狀態(tài)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。同時(shí)，我們看到近期北京均價(jià)不足1.5萬的樓盤已經(jīng)出爐不下十家。
　　
　　一些區(qū)域降價(jià)明顯，例如通州、大興、房山等北京郊區(qū)，此外，北京最受關(guān)注的中心城區(qū)，朝陽、海淀等區(qū)域也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，部分急于用錢的房主無奈只得降價(jià)出手，在調(diào)控毫無松動跡象的背景之下，北京降價(jià)現(xiàn)象愈演愈烈。
　　
　　2010年初，在通州新城利好消息的帶動下，房價(jià)一路猛漲，到了2010年3、4月份，九棵樹周圍的房價(jià)漲到了2萬元/平方米，一些項(xiàng)目甚至喊出了向3萬元/平方米邁進(jìn)的口號。K2清水灣、北京ONE、月亮河公園、珠江拉維小鎮(zhèn)、經(jīng)貿(mào)國際城等成為了當(dāng)時(shí)房價(jià)領(lǐng)漲的代表。為吸引購房者關(guān)注，北京部分區(qū)域降價(jià)明顯，超低價(jià)樓盤逐漸浮出水面。在限購令等政策的影響下，北京樓市成交量半年內(nèi)降一半。
　　
　　比如，通州的房價(jià)經(jīng)歷了暴漲與暴跌，在經(jīng)過了暴躁后的通州樓市，又恢復(fù)到了兩年前的價(jià)格水平，這與2009年底時(shí)的價(jià)格不相上下。通州昔日的地王項(xiàng)目，如今竟以預(yù)售價(jià)的一半叫賣，上演著樓市瘋狂的“跳水秀”。據(jù)了解，通州地王項(xiàng)目潤楓領(lǐng)尚兩棟樓的預(yù)售均價(jià)在2.6萬~2.8萬元/平方米左右，目前卻以1.3萬元/平方米起價(jià)。時(shí)下半價(jià)樓盤已經(jīng)出現(xiàn)兩家以上。
　　
　　截至9月份，今年通州區(qū)住宅土地成交僅6宗，整體樓面均價(jià)在5000元/平方米左右，此價(jià)格遠(yuǎn)低于去年7000元/平方米左右的樓面價(jià)。8月31日成交的通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊，起始價(jià)為4億元，最終由珠江投資以4.06億元成交，折合樓面價(jià)3987元/平方米。這位下一步降價(jià)打開了大門。
　　
　　除新盤外，二手房市場競爭更加激烈。部分急于用錢的業(yè)主，曝出驚天低價(jià)，最高降價(jià)達(dá)102萬。望京房價(jià)松動，均價(jià)跌破2萬，有的已經(jīng)喊出1.9萬的起價(jià)。海淀最便宜樓盤抄底均價(jià)僅僅是1.4萬/平米。通州二手房市場一路下行，量價(jià)齊跌，房價(jià)更被多次報(bào)道明顯下跌。通州二手房市場十大低價(jià)樓盤震撼出爐，均價(jià)低至6400元。
　　
　　這個幾乎和兩年前真差不多，如果所有項(xiàng)目都這樣的而結(jié)果，就說明調(diào)控雖然沒有打到基本目的，但是也算起到了積極地作用。

    國內(nèi)多地樓市風(fēng)行假摔
　　
　　盡管“限購”擴(kuò)容的落地懸而未決，而房產(chǎn)稅擴(kuò)大的消息也子虛烏有，但依舊從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控使得開發(fā)商再次考慮以“價(jià)”換量，多地樓盤高調(diào)打折促銷，卻又是一場令購房者空歡喜的“假摔”。此外，房價(jià)同比漲幅回落的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也存在著“假摔”，大量入市的郊區(qū)項(xiàng)目拉低了瘋漲的市區(qū)房價(jià)。
　　
　　北京市某樓盤項(xiàng)目早在8月就做了廣告：84平方米房源每平方米售價(jià)僅12500元。相對于周邊超過每平方米16000元的均價(jià)，這一價(jià)位很是引人關(guān)注。9月3日，該項(xiàng)目正式開盤，購房者云集，但僅有9位幸運(yùn)者靠搖號獲得此類特價(jià)房。而沒有優(yōu)惠的房源均價(jià)與周邊則相差無幾。
　　
　　最低價(jià)的優(yōu)惠房源一般購房者根本無法獲得，房源總數(shù)極為稀少，購買條件又比較苛刻。杭州某樓盤近日推出優(yōu)惠房源7800元/平方米，相對11000元/平方米以上的銷售均價(jià)，這一價(jià)格極為誘人，然而，整個樓盤僅有一套這樣的房源，并要求一次性付款，而這套房源還是超大的268平方米。
　　
　　南京也有樓盤加入“假摔”的隊(duì)伍。近日，南京江北房價(jià)回到“6”字頭的新聞在當(dāng)?shù)亓鱾?，然而江北樓盤，只有一套房子的價(jià)格是6288元/平方米，其他房源的銷售均價(jià)仍在7300元/平方米左右。
　　
　　模糊購買條件的降價(jià)、送面積，則是另一種銷售手法。某知名地產(chǎn)公司借助團(tuán)購的方式，將其杭州下沙項(xiàng)目均價(jià)拉低到8900元/平方米，比起之前的13558元/平方米，降價(jià)三成多，同時(shí)開發(fā)商表示每套房送30-50平方米的面積。在看似極大優(yōu)惠的背后，是面積計(jì)算的小伎倆。該項(xiàng)目是酒店公寓，上次推出的房源實(shí)行“買一層送一層”，表面上每平方米13558元，實(shí)際單價(jià)卻為6779元/平方米，而這次實(shí)行的購買方式不再是買一層送一層。加上送的面積，這回實(shí)際價(jià)格每平方米6427元，每平方米降價(jià)僅為352元，而宣傳中則有近5000元/平方米的降幅。
　　
　　房價(jià)的“假摔”不僅能吸引不明就里的購房者，也能在一定程度上試探出購房者心理底線。此外，大城市的住宅銷售均價(jià)也存在“假摔”，由于郊區(qū)低價(jià)項(xiàng)目的大量入市，掩蓋了中心城區(qū)過高的房價(jià)，城市的平均房價(jià)被拉低。
　　
　　北京高積壓樓盤已超過800個業(yè)主出售意愿強(qiáng)烈
　　
　　望京某門店的經(jīng)紀(jì)小夏最近兩周的努力都白費(fèi)了?！耙呀?jīng)三個月沒賣出一套房了，這個月獎金又要泡湯?！鄙显碌祝∠慕哟晃幌胭I兩居的客戶，陪著看了十幾套房，“其中有三套，客戶都比較滿意，但都超過心理價(jià)位二三十萬，業(yè)主都不愿降那么多，最后一套也沒簽下來?！?BR>　　
　　到本月初，北京二手房成交已經(jīng)連續(xù)4個月處于低位，零成交樓盤和積壓房源明顯增多。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，9月上旬零成交項(xiàng)目達(dá)3200個，其中超過800個樓盤積壓房源超過10套。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，諸多高積壓樓盤四季度將面臨價(jià)格深度下跌。
　　
　　“零成交樓盤持續(xù)擴(kuò)大，從數(shù)量級上來說是歷史的高峰，而其中大量業(yè)主求售無果的樓盤，則將成為下一步二手樓盤領(lǐng)跌的風(fēng)向標(biāo)?！辨溂业禺a(chǎn)首席市場分析師張?jiān)路治觯按送?，零成交樓盤中約160個樓盤在最近兩月的新增掛牌量超過5套，屬于業(yè)主出售意愿相當(dāng)高的樓盤。也就是說，在業(yè)主競相出售之下，成交依然長期掛零，賣方心理壓力與買方選擇性壓價(jià)都會擴(kuò)大，這類樓盤四季度領(lǐng)跌也將成為必然。”
　　
　　事實(shí)上，高積壓樓盤的價(jià)格已經(jīng)開始松動，8月份的平均降幅為8%，單價(jià)下調(diào)了1000至2000元?！暗渑c全市平均掛牌價(jià)相比，仍然高出兩三千元，至少再降10%，才與房源市場均價(jià)持平，這樣成交頹勢有可能有所回轉(zhuǎn)。”張?jiān)卤硎尽?BR>　　
　　而在當(dāng)前零成交樓盤中，大約有一半樓盤房源掛牌量低于3套，甚至有200多個樓盤在8月份以后基本沒有掛牌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有相當(dāng)部分小業(yè)主在出售難度大增情況下，扛價(jià)心理仍然堅(jiān)挺，部分轉(zhuǎn)售為租或直接退出市場，因此，“金九”零成交樓盤格局不會有本質(zhì)的改變。